פרק 32 | פליפ נדלן - חלום, מלכודת, או עסק אמיתי בארהב?

לאינסטגרם: https://www.instagram.com/tamirduani/

פליפ נדל"ן נשמע פשוט: קונים נכס זול, משפצים, מוכרים ברווח. בפרק הזה נפרק את החישוב הזה לחלוטין - מה אנשים רואים בתוכניות הטלוויזיה, ומה באמת קורה כשמנסים לעשות את זה בשטח.

פרקי הזמן:

00:00 פליפים מול המציאות

01:27 סיכונים מוסתרים

03:16 חישוב הרווח האמיתי

04:45 בעיות בעירייה

06:03 התאהבות בנכס

09:16 ניהול קבלנים מרחוק

13:56 תרדמת בשוק

15:15 תוכנית מגירה

18:04 הבנת הסיכון

22:13 מימון מחדש או מכירה

1. חישוב הרווח האמיתי בפליפ
קנית ב-100, שיפצת ב-30, מכרת ב-180 - על הנייר 50 אלף רווח. אבל: עמלת תיווך (6%) + מס רווח הון + עלויות אחזקה + חריגות בשיפוץ - ומה שנשאר הרבה פחות ממה שחשבת.

2. ניהול קבלנים מרחוק - הסיכון הכי גדול
הקבלן לוקח פרויקט מקביל, עוזב אותך באמצע, פרויקט של 3 חודשים הפך לשנה. כל חודש נוסף שוחק את הרווח.

3. למה פרויקטים תמיד לוקחים יותר זמן
פותחים קיר ומגלים בעיה. חומרים מגיעים באיחור. קבלן חולה. תמיד להכפיל את אומדן הזמן ולחשב לפי התרחיש הפסימי.

4. מכירה = אירוע מס. מימון מחדש = לא.
BRRRR: לקנות, לשפץ, לממן מחדש - מושכים את ההון חזרה בלי לשלם מס רווח הון. הכסף נשאר עובד בנכס ואתה פנוי לעסקה הבאה.

5. מתי פליפ כן הגיוני
קבלן מוכח שעבדת איתו שנים, קרבה גיאוגרפית לנכס, שוק חם ומחירים עולים, ניסיון אמיתי בניהול שיפוצים. לא מי שצפה בתוכנית טלוויזיה או עשה קורס.

6. תוכנית מגירה לפני שנכנסים
מה קורה אם לא מצליחים למכור? האם ניתן להשכיר ולכסות הוצאות? האם תזרים עובד בתרחיש ההשכרה? אם התשובה "לא" - זו עסקה שאי אפשר להרשות לעצמך.

7. אם הפליפ הפך להשכרה - מי הדיירים ואיפה הנכס
באיזה אזור הנכס? מי הדיירים שיבואו? האזור בעייתי? נכס שנתקע עם דיירים לא נכונים באזור הלא נכון - הפסדת פעמיים.

מחשבות בטון
פודקאסט על יזמות
פודקאסט נדל"ן
פודקאסט השראה
פודקאסט על השקעות
פודקאסט ישראלי מומלץ
פודקאסט על הצלחה בחיים
פודקאסט על כסף

השקעות נדל"ן בישראל
איך להתחיל להשקיע בנדל"ן
טעויות בהשקעות נדל"ן
איך לקנות דירה להשקעה
השקעות נדל"ן למתחילים
השקעות נדל"ן בארה"ב
טיפים למשקיעי נדל"ן
ניתוח עסקת נדל"ן
בניית תיק השקעות נדל"ן
מינוף בנדל"ן

יזמות בישראל ובארצות הברית
איך להקים עסק מצליח
מיינדסט של יזמים
איך לבנות חופש כלכלי
טיפים לניהול עסק
השראה ליזמים
סיפור הצלחה עסקי
איך להצליח בעסקים
פיתוח חשיבה עסקית

איך התחלתי להשקיע בנדל"ן - הסיפור האישי שלי
סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל"ן
השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים
איך לבנות חלום שיהפוך למציאות
יזמות ונדל"ן - כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים