פרק 40 | איך קונים בית להשקעה בארהב מתחת למחיר השוק | ניתוח עסקה אמיתית מקצה לקצה | משא ומתן קשוח עם שלושה אחים יורשים, שיפוץ בחצי מהזמן, איך מוצאים ומסננים דיירים לשכירות ואיך מחשבים תשואה נטו

עקבו אחריי באינסטגרם לעוד תכנים על נדל"ן, השקעות ויזמות:

תמיר דואני: https://www.instagram.com/tamirduani

ניתוח עסקת נדל"ן אמיתית בארה"ב, מקצה לקצה. בפרק הזה פתחנו פינה חדשה שתחזור אחת לכמה פרקים: לוקחים עסקה אמיתית מהשטח ומפרקים אותה עם כל המספרים, ההחלטות והדברים שכמעט השתבשו בדרך. הפעם, בית שפורסם בטעות בעיר הלא נכונה, עם עץ ענק שהסתיר אותו מהרחוב. פרק למי ששוקל לקנות בית להשקעה בארה"ב ורוצה לראות איך עסקה נראית באמת, לא רק במצגת.

סימני זמן:

00:00 פינה חדשה: ניתוח עסקה אמיתית

01:59 הבית שפורסם בעיר הלא נכונה

03:58 עסקה טובה מתחילה בבעיה

05:48 מחיר הקנייה מול השוק

06:43 שלושה אחים ומשכנתא על הבית

09:10 ניסו לשנות מחיר אחרי החוזה

11:02 להיות חכם ולא רק צודק

12:49 שיפוץ בחצי מהזמן

15:00 הפער מול מחירי השוק

17:05 דמי חיות מחמד וחיה רגשית

21:03 153 מועמדים לשכירות

23:53 איך מחשבים תשואה נטו

29:14 ואם קונים עם משכנתא?

33:01 הפתעות בשיפוץ

35:21 בין האקסל למציאות

מי עומד מאחורי העסקה

זוג עם ילדים שרצה להשקיע חלק מהכסף מעבר לים. דיברנו על איך משקיעים מגיעים אלינו, ולמה לפעמים אנחנו ממליצים קודם כל על דירה בישראל.

עסקה טובה מתחילה בבעיה

הבית נראה מוזנח מבפנים, אבל מבנית והנדסית הוא היה במצב טוב. הסברנו למה עסקאות טובות כמעט תמיד מתחילות בבעיה שיודעים לפתור, ואיך מזהים את הפער הזה כשרוב הקונים פשוט עוברים הלאה.

130 אלף דולר, ומשא ומתן שכמעט הגיע לתביעה

קנינו ב-130 אלף דולר, כשבתים זהים ברדיוס של רבע מייל נמכרו במחירים גבוהים בהרבה. אבל מאחורי הקלעים היו שלושה אחים שירשו את הבית, משכנתא שעוד רבצה עליו, ומוכרים שניסו לשנות את המחיר אחרי שכבר נחתם חוזה. איך יוצאים ממצב כזה, ומתי עדיף להיות חכם ולא רק צודק?

שיפוץ בחצי מהזמן

השיפוץ הסתיים בחצי מהזמן המתוכנן. דיברנו על מה מכינים עוד לפני יום הסגירה, מהצוותים ועד הביטוחים, כדי שהעבודה תתחיל ביום הראשון.

כמה הבית שווה, ומתי משווים

השוואה הוגנת עושים לאותה נקודת זמן, לא להיום. הסברנו איך משווים לבתים זהים באותו רחוב, ולמה חודשי השכירות שנחסכו בזכות השיפוץ המהיר הם חלק מהרווח של העסקה.

153 מועמדים, חתולים וחיה רגשית

153 אנשים רצו לשכור את הבית. דיברנו על מי נפסל ולמה, כולל מסמכים מזויפים, על דמי חיות מחמד, ועל הקלף שדייר יכול לשלוף גם אחרי שנכנס לבית, ושעליו אסור לגבות שקל.

איך מחשבים תשואה נטו באמת

שכירות של 1,935 דולר בחודש נשמעת מצוין, אבל מה נשאר אחרי ארנונה, ביטוח, רישיון השכרה, חברת ניהול ובאפר לתיקונים? פירקנו את החישוב שורה אחרי שורה, עד התשואה נטו האמיתית של העסקה. בדקנו גם מה היה קורה אם היו קונים את אותו בית עם משכנתא, כמה הון עצמי צריך, ולמה הלוואה לשיפוץ היא לא משהו שרוצים לקחת.

מה שהאקסל לא מראה

דוד מים שהוחלף מראש, מערכת חשמל שדרשה שדרוג, ותקלה במרתף שאף אחד לא ראה, לא המתווך, לא הבודק ולא המהנדס. דברים יקרו בכל עסקה, והשאלה היא איך מתמודדים כשהם קורים.

הפינה הזאת תחזור אחת לכמה פרקים. רוצים את האקסל, התמונות וסרטוני הלפני והאחרי של העסקה? כתבו לנו בתגובות.

אם הפרק עשה לכם סדר, שתפו אותו, דרגו אותנו חמישה כוכבים וכתבו שאלות בתגובות.

מחשבות בטון | פרק 40 | ניתוח עסקה אמיתית

ניתוח עסקת נדל"ן, עסקת נדל"ן אמיתית בארה"ב, בית להשקעה בארה"ב, איך מחשבים תשואה נטו, קנייה מתחת למחיר השוק, משא ומתן עם מוכרים, שיפוץ נכס להשכרה, סינון דיירים, דמי חיות מחמד, משכנתא בארה"ב

מחשבות בטון

פודקאסט על יזמות

פודקאסט נדל”ן

פודקאסט השראה

פודקאסט על השקעות

פודקאסט ישראלי מומלץ

פודקאסט על הצלחה בחיים

פודקאסט על כסף

השקעות נדל”ן בישראל

איך להתחיל להשקיע בנדל”ן

טעויות בהשקעות נדל”ן

איך לקנות דירה להשקעה

השקעות נדל”ן למתחילים

השקעות נדל”ן בארה”ב

טיפים למשקיעי נדל”ן

ניתוח עסקת נדל”ן

בניית תיק השקעות נדל”ן

מינוף בנדל”ן

יזמות בישראל ובארצות הברית

איך להקים עסק מצליח

מיינדסט של יזמים

איך לבנות חופש כלכלי

טיפים לניהול עסק

השראה ליזמים

סיפור הצלחה עסקי

איך להצליח בעסקים

פיתוח חשיבה עסקית

איך התחלתי להשקיע בנדל”ן, הסיפור האישי שלי

סודות ההצלחה שלי בהשקעות נדל”ן

השיעורים הכי חשובים שלמדתי בעסקים

איך לבנות חלום שיהפוך למציאות

יזמות ונדל”ן, כלים, טיפים וסיפורים אמיתיים