Investeren in Bali: waar liggen nú de kansen voor rendement en waardegroei?

Lagere instapprijzen, internationale toeristische vraag en hoge verhuurpotentie maken Bali interessant voor vastgoedinvesteerders. Maar wie uitsluitend naar het geprojecteerde rendement kijkt, mist de essentie. Locatie, juridische structuur, governance, kwaliteit en lokale executiekracht bepalen uiteindelijk de investment case.

Daarover sprak Ron van Bloois, voorzitter van Sociëteit Vastgoed International, met Roy Volkering, CEO en founder van Bali Estate Group.

De investment case: prijsverschil is slechts het begin

Volgens Volkering ligt de prijs van vastgoedobjecten op Bali aanzienlijk lager dan bij vergelijkbare objecten in veel Europese markten, terwijl hoogwaardige toeristische verhuur inkomsten kan genereren die dichter bij Europese niveaus liggen.

Daar ontstaat op papier een aantrekkelijke spread.

De achterliggende motor is de internationale toeristische vraag. Bali kent nauwelijks een traditioneel laagseizoen en trekt bezoekers uit uiteenlopende delen van de wereld. Dat maakt jaarrond kortetermijnverhuur mogelijk.

Maar juist hier begint voor een professionele belegger de analyse.

Een aantrekkelijk bruto rendement is nog geen goed vastgoedproduct.

De werkelijke waarde wordt bepaald door bezettingsgraad, exploitatiekosten, juridische structuur, kwaliteit van het product, locatie, management en uiteindelijk de exit.

Locatie blijft de belangrijkste rendementsdriver

Bali Estate Group concentreert zijn ontwikkelingen voornamelijk rond Canggu en Uluwatu, gebieden met een sterke toeristische aantrekkingskracht.

Op Bali geldt wat in iedere professionele vastgoedmarkt geldt: locatie bepaalt in belangrijke mate het rendement. In de hotspots rond Canggu en Uluwatu liggen de aankoopprijzen hoger, maar daar staan een sterkere toeristische vraag, hogere bezettingsgraad en betere verhuurpotentie tegenover. Voor Volkering is daarom niet de laagste aankoopprijs leidend, maar de locatie met de sterkste businesscase.

Dat principe is voor Europese vastgoedprofessionals herkenbaar: Goedkoop inkopen is niet hetzelfde als goed investeren.

Een lagere aankoopprijs buiten de belangrijkste vraaggebieden kan aantrekkelijk lijken, maar wanneer bezetting, dagprijs en toekomstige verkoopbaarheid achterblijven, verdwijnt een belangrijk deel van het voordeel.

Governance op 12.000 kilometer afstand

Voor Sociëteit Vastgoed International is dit misschien wel het interessantste onderdeel van de internationale vastgoedcase.

Hoe houd je controle wanneer ontwikkeling, bouw en exploitatie zich aan de andere kant van de wereld bevinden?

Bali Estate Group werkt daarvoor volgens Volkering met verschillende controlelagen: een ervaren projectdirectie, een onafhankelijk construction-managementteam en quantity surveyors die onder meer contractering, aanbesteding, kosten en voortgang controleren.

Het uitgangspunt is essentieel: betalingen moeten gekoppeld zijn aan daadwerkelijk gerealiseerde voortgang.

Volkering benoemt daarbij ook de realiteit van lokaal ondernemen. Juist in een markt waarin processen en zakelijke gebruiken anders kunnen zijn dan Europese investeerders gewend zijn, kiest hij bewust voor ervaren en soms duurdere professionele partijen.

Internationaal rendement vraagt internationale governance.

Niet vertrouwen óf controle, maar vertrouwen én controle.

Juridische structuur en zoning zijn onderdeel van due diligence

Ook lokale regelgeving kan rechtstreeks invloed hebben op de waarde van een investering.

Volkering wijst onder andere op strengere handhaving rond bouwen op agrarische grond. Dat ziet hij als een positieve ontwikkeling voor Bali, maar voor investeerders onderstreept het vooral het belang van juridische en ruimtelijke due diligence.

Wie internationaal investeert, moet daarom verder kijken dan eigendom en aankoopprijs.

Welke rechten worden daadwerkelijk verkregen? Welke bestemming rust op de grond? Welke vergunningen zijn noodzakelijk? Welke fiscale structuur wordt gebruikt? En wat gebeurt er wanneer regelgeving verandert?

De lokale juridische werkelijkheid moet onderdeel zijn van de investering vóórdat het rendement wordt berekend — niet daarna.

Van Bali naar een bredere Indonesische vastgoedstrategie

Volkering ziet de ontwikkeling van Bali bovendien binnen een veel grotere economische beweging.

Investeringen in infrastructuur, bereikbaarheid en toeristische voorzieningen kunnen nieuwe gebieden ontsluiten. Naast Bali kijkt de markt volgens hem daarom steeds nadrukkelijker naar locaties en eilanden zoals Sumba en Flores.

Dat roept voor internationale beleggers een veel fundamentelere vraag op: op welk moment in de ontwikkeling van een internationale vastgoedmarkt wil je kapitaal positioneren?

In een volwassen en bewezen markt zijn toeristische vraag, infrastructuur, prijsniveaus, exploitatie en transacties beter inzichtelijk. Dat maakt rendement en risico beter analyseerbaar en vergroot doorgaans ook de liquiditeit bij een toekomstige exit. Daar staat tegenover dat een belangrijk deel van de waardestijging vaak al in de grond- en vastgoedprijzen is verwerkt.

Wie eerder instapt in een opkomend gebied, kiest voor een andere investment case. Daar kan juist waarde ontstaan doordat bereikbaarheid verbetert, nieuwe infrastructuur wordt aangelegd, internationale hospitalitymerken toetreden en een gebied zich ontwikkelt van bestemming naar volwassen vastgoedmarkt. De belegger probeert dan niet alleen rendement uit exploitatie te realiseren, maar ook te profiteren van de ontwikkeling van de locatie zelf.

Daar staat een wezenlijk ander risicoprofiel tegenover. Plannen voor wegen, luchthavens, havens of a